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Bail commercial

Diminution par le juge du montant du loyer du bail renouvelé et recouvrement des loyers trop-perçus par une saisie-attribution à l’encontre du bailleur

Une société locataire de locaux commerciaux qui a donné congé au bail commercial renouvelé avait obtenu en justice une diminution du montant du loyer du bail renouvelé 6 ans auparavant par rapport au montant du loyer du bail précédent. Munie de son titre exécutoire, la société locataire a fait pratiquer une saisie-attribution à l'encontre de son bailleur entre les mains de sa banque pour recouvrer le montant des loyers versés en trop.

Le bailleur a estimé que le congé donné par la locataire au bail renouvelé valait exercice du droit d'option et renonciation au renouvellement du bail et que la locataire ne disposait d’aucune créance de loyers à son encontre. Il a donc saisi le juge d'une demande de mainlevée de la saisie pratiquée.

Rappel : pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais (c. com. art. L. 145-57).

La Cour de cassation a rejeté la demande de mainlevée de la saisie-attribution formulée par le bailleur. Elle a déclaré tout d’abord que si, jusque dans le délai d'un mois suivant la signification de la décision définitive qui fixe le montant du loyer du bail renouvelé, le bailleur ou le preneur peuvent opter pour le non-renouvellement du bail, ce délai ne fait pas obstacle à l'exécution de la décision définitive fixant le montant du loyer, qui peut être poursuivie tant que le droit d'option n'est pas exercé.

Puis, elle a affirmé que le congé donné par la locataire mettant un terme au bail renouvelé (6 ans après le renouvellement) ne peut pas être interprété comme une renonciation au renouvellement du bail. La décision définitive des juges fixant le montant du loyer du bail renouvelé constitue bien un titre exécutoire qui permet à la locataire d'agir, à ses risques et péril, en exécution forcée pour recouvrer le trop-perçu des loyers versés.

La saisie-attribution à l'encontre du bailleur pouvait valablement être pratiquée.

Cass. civ. 3, 6 octobre 2016, n° 15-12606

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